Kaj narediti, če najemnik ne plačuje ali krši pogodbo?

Oddajanje nepremičnine v Sloveniji je lahko odličen vir pasivnega prihodka, a le, dokler razmerje z najemnikom teče gladko. Kaj pa storiti, ko se začnejo zamude pri najemnini, ko sosedje potožijo nad hrupom ali ko ugotovite, da je v stanovanju brez vaše vednost domača žival?

Mnogi najemodajalci v afektu naredijo napako – zamenjajo ključavnico ali najemniku odklopijo elektriko. Takšna samovolja vas lahko stane več kot neplačana najemnina, saj slovenska zakonodaja močno ščiti posestno pravico najemnika.V nadaljevanju podajamo nekaj predlogov, kako se odzvati na kršitve, da boste zaščitili svojo naložbo in ostali znotraj zakonskih okvirjev (SZ-1).

Kdaj je pogodba zrela za prekinitev?

Krivdni odpovedni razlogi so primarno določeni z zakonom (Stanovanjski zakon, SZ-1), pri tržnih, službenih in namenskih stanovanjih pa so lahko dodatno opredeljeni tudi s pogodbo. Da je pogodba primerna za prekinitev, morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji.

Glede na vrsto krivdnih razlogov po zakonu lahko lastnik odpove pogodbo, če

1. Najemnik povzroča večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih,

2. opravlja dejavnost brez dovoljenja,

3. ne vzdržuje stanovanja,

4. ne plača najemnine ali stroškov v roku,

5. krši pravila sosedskega sožitja,

6. izvaja nepooblaščene posege v opremo ali

7. oddaja stanovanje v podnajem brez soglasja.

Brez predhodnega opomina na kršitev, ki se ga pošlje najemniku, lastnik ne more odpovedati pogodbe s tožbo. Izjema je le oddaja v podnajem brez soglasja (kjer opomin ni potreben), ter v določenih primerih pri javnih najemnih stanovanjih (npr. neuporaba več kot tri mesece).

Pisno opozorilo mora vsebovati kršitev, način odprave in rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

Hitrost prenehanja razmerja je odvisna od načina odpovedi. V primeru odpovedi najemne pogodbe s tožbo pri sodišču, odpovedni rok ne sme biti krajši od 60 dni. Sodišče nato določi rok za izselitev, ki je med 30 in 60 dni.

V primeru neplačila najemnine ali stroškov lahko lastnik odpove pogodbo z vročitvijo odpovedi, pri čemer je najemno razmerje odpovedano z dnem vročitve (brez 60-dnevnega roka). Če se najemnik ne izseli, lastnik pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev, ki ga mora najemnik izvršiti v 30 dneh od prejema.

Pasti samovoljnega izseljevanja

Slovenska zakonodaja narekuje, da se stvar v posesti ne sme vzeti na silo. Tudi če najemna pogodba poteče ali je odpovedana, ne smete sami vstopiti in izprazniti nepremičnine.

Kako se zaščititi vnaprej?

Da bi se izognili dolgim sodnim postopkom, sta priporočljivi dve obliki sklepanja najemniških pogodb.

Prva oblika je notarski zapis z izvršljivostjo. Če je najemna pogodba sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, se ob kršitvi izognete dolgotrajni tožbi in stroškom postopka. Neposredna izvršljivost pomeni, da se neposredno izvede izvršba (izpraznitev).

Druga rešitev je s pomočjo varščine. Vedno zahtevajte varščino v višini vsaj dveh do treh najemnin, ki služi za pokritje neplačanih stroškov ali manjših poškodb.

Upravljanje s problematičnimi najemniki zahteva mirno kri in poznavanje procesnih pravil. Vsaka napačna poteza lahko postopek podaljša za več mesecev. Ključ je v dokumentiranju vsakega koraka in doslednem upoštevanju rokov, ki jih določa zakon.