NEPREMIČNINSKI TRG: SPREMEMBE IN KAJ LAHKO PRIČAKUJEMO?

Leto 2025 je bilo že enajsto zaporedno leto, ko so cene nepremičnin vztrajno rastle. Čeprav trg ostaja trden, podatki v začetku leta 2026 kažejo na spremembo profila kupcev. Te so postali bolj premišljeni, izobraženi ter zahtevni glede kakovosti in transparentnosti svoje investicije. Takšen premik prinaša na trg novo mero zrelosti. Namesto špekulacij zdaj v ospredje stopata kakovost in realna vrednost, kar ustvarja bolj zdravo okolje za vse udeležence. Namesto hitrega tempa preteklega desetletja danes prevladuje premišljen pristop, ki zagotavlja dolgoročno stabilnost.

Preteklo leto smo zabeležili povprečno 5,8 % rast cen nepremičnin. Največji preskok so doživele nove družinske hiše, ki so leta 2025 zabeležile 11,2 % višje cene in nato rabljena stanovanja, ki so se podražila za 8,4 %. Nova stanovanja so v začetku leta 2025 imela manjši upad cen, kateremu pa je sledil 12,1-odstotni dvig, navajajo podatki iz Forbes Slovenija.

Geodetski Urad Republike Slovenija poroča, da je v letu 2025 skupna vrednost prodanih stanovanj dosegla približno 1,9 milijarde evrov, kar nakazuje na visoko likvidnost trga.

LJUBLJANA

Slovenija je močno diferenciran trg. Ljubljana ostaja najdražje okolje. Povprečna cena prodanih stanovanj v letu 2026 s površino od 48 m² do 70 m² v centru mesta dosega 5.295 €/m². Najbolj elitne soseske (Center, Trnovo, Rožna dolina in Murgle) beležijo cene med 4.500 in 7.000 €/m². Bolj dostopni predeli ostajajo Fužine, Zalog in Polje, kjer so cene od 10 do 20 % nižje od mestnega povprečja. Povprečna cena stanovanj od 50 m² do 80 m² se v bolj dostopnih predelih giblje okoli 4.200 €/m².

MARIBOR

Maribor je presenetil z visoko stopnjo rasti rabljenih stanovanj, ki so v letu 2025 narasla za 12,3 % – to je dvakrat hitreje kot v Ljubljani. Razlog tiči v pomanjkanju novogradenj v centru mesta. V mestu Maribor smo v letu 2026 zabeležili 3.512 € povprečno ceno kvadratnega metra stanovanj s površino med 50 m² in 80 m².

NOVO ALI STARO?

V letu 2026 se kupci soočajo z vprašanjem novo ali staro. Pri odločanju moramo upoštevati vse dejavnike, ki ustrezajo posameznemu profilu kupca.

Novogradnje ponujajo večjo energetsko učinkovitost (razredi A1 ali B1) in visoko pravno varnost po ZVKSES (Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb). Standard so postali sistemi s toplotnimi črpalkami, rekuperacijo in predpripravo za polnilnice električnih vozil.

Medtem ko rabljene nepremičnine predstavljajo prednost takojšnje vselitve in uveljavljene infrastrukture, kot je bližina šol in zelenih površin, pa obstaja večje tveganje skritih stroškov. Pri objektih, starejših od 30 let, so obratovalni stroški lahko do 50 % višji kot pri novogradnjah.

Za pomoč pri odločitvi med nakupom novogradnje in že obstoječe nepremičnine si lahko ogledate članek na povezavi: https://www.svet.si/Novice/Novogradnja-ali-rabljena-nepremicnina-kaj-se-bolj-splaca/.

POSOJILA IN OBRESTNE MERE

Trg stanovanjskih posojil je aprila letos stabilen, a banke ostajajo previdne. Povprečna temeljna obrestna mera je v meseca aprila 2026 znašala 2,46 % (Vir: SURS). Banke običajno odobrijo kredit do 80 % celotne kupnine nepremičnine, kar pomeni, da mora kreditojemalec zagotoviti 20 % kupnine lastnih sredstev. 

KAJ LAHKO PRIČAKUJEMO V LETU 2026?

V letu 2026 pričakujemo ponovno rast cen nepremičnin, ki bo oziroma je posledica konflikta na Bližnjem vzhodu. Pričakovati je podražitev gradbenega materiala, kot so proizvodnja cementa, opeke, železa in plastike. Po podatkih so dobavitelji že napovedali višje cene profilov za okna, stekla, vrata in kemičnih izdelkov. Kljub rasti cen materiala za gradnjo pa pričakujemo tudi višje stroške delovne sile, ki so posledica pomanjkanja kadra v segmentu gradbeništva in v industriji gradbenega materiala ter povišanja stroškov delodajalcev, ki se navezuje na zvišanje minimalnih plač, nadomestil, davkov in prispevkov.

Situacija v Iranu pa ne bo vplivala zgolj na materiale in izvedbo gradnje, temveč tudi na ceno stanovanjskih posojil. Strokovnjaki opozarjajo na podražitev posojil, saj bi morebitni novi gospodarski šoki lahko dvignili vrednost euriborja, kot se je dogajalo v preteklosti ob podobnih krizah.

Večjih padcev cen nepremičnin ni pričakovati, saj se letno še vedno proda več stanovanj, kot jih pride na trg. Možni so le selektivni padci na manj atraktivnih lokacijah in pri energetsko potratnih objektih. V letu 2026 nepremičnina ni več le objekt bivanja, temveč dolgoročna naložba. Uspeh na trgu zahteva globoko poznavanje energetskih, pravnih in finančnih parametrov.