Pravne »mine« pri nakupu nepremičnine

Redki življenjski koraki zahtevajo toliko denarja, premisleka in dolgoročne zaveze kot izbira nepremičnine. Medtem ko nas pri ogledu hitro premamijo čudovit razgled, prenovljena kopalnica ali svetla dnevna soba, se prava in pogosto precej manj romantična slika nepremičnine skriva drugje – v zemljiški knjigi.

Zanašanje zgolj na besedo prodajalca je lahko izjemno tvegano. V slovenskem pravnem sistemu namreč velja strogo načelo zaupanja v zemljiško knjigo. To pomeni, da tisto, kar je vpisano v zemljiški knjigi, velja za resnično. Če pravica v njej ni vpisana, v razmerju do dobrovernega kupca ne obstaja. Preverba pravnega stanja (t. i. skrbni pravni pregled) je zato prvi in najpomembnejši korak, preden sploh pomislite na plačilo are ali podpis pogodbe.

Kaj torej iščemo v izpisku iz zemljiške knjige in katere so najpogostejše pravne »mine«, ki lahko uničijo vašo investicijo?

1. Plomba: Rdeči alarm

Če v izpisku iz zemljiške knjige opazite oznako za plombo, to pomeni, da je v teku nerešen zemljiškoknjižni postopek. Preprosto povedano: vsebina zemljiške knjige se prav v tem trenutku spreminja.

Zakaj je plomba nevarna? Plomba varuje vrstni red vpisa. Če vidite plombo, to pomeni, da je nekdo pred vami že vložil določen predlog (npr. drug kupec je že predlagal vpis lastninske pravice, banka predlaga vpis hipoteke ali upnik sodno izvršbo). Če bi nepremičnino kupili in vložili svoj predlog za vpis, bi se vaš predlog obravnaval šele za tistim, ki je označen s plombo. Lahko bi se zgodilo, da bi kupnino plačali, lastnik pa bi postal nekdo drug, ali pa bi nepremičnino obremenila neznana hipoteka. Rešitev: Dokler ni jasno, na kaj se plomba nanaša in dokler ni pravnomočno izbrisana ali rešena v korist prodajalca, nepremičnine ne kupujte in ne plačujte are.

2. Hipoteka: Z nepremičnino lahko kupite tudi tuje dolgove

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini, ki služi kot zavarovanje za poplačilo dolga (najpogosteje bančnega kredita prodajalca). Ključno pravilo hipoteke je, da je vezana na nepremičnino in ne na lastnika.

Če kupite nepremičnino, ki je obremenjena s hipoteko, in prodajalec svojega dolga ne poplača, lahko banka (ali drug upnik) nepremičnino proda na dražbi in se poplača – ne glede na to, da ste vi sedaj novi lastnik.

Kako varno kupiti nepremičnino s hipoteko? Nakup obremenjene nepremičnine je v praksi zelo pogost in povsem varen, če je postopek izpeljan strokovno:

• Prodajalec mora od svoje banke pridobiti uradno Pismo o nameri izdaje izbrisne pobotnice, v katerem se banka zaveže, da bo po prejemu točno določenega zneska do določenega datuma izdala izbrisno pobotnico (dokument, ki omogoči izbris hipoteke).
• Kot kupec (ali vaša banka) ta znesek kupnine nakažete direktno na račun banke upnice, in ne na osebni račun prodajalca.
• Razliko do polne kupnine se prodajalcu nakaže šele, ko je dolg poplačan.

3. Služnosti: Skriti in očitni uporabniki vaše lastnine

Služnost je stvarna pravica, ki nekomu drugemu omogoča, da v določenem obsegu uporablja vašo nepremičnino. Služnosti se delijo na stvarne in osebne, obe pa pomembno vplivata na kakovost bivanja in tržno vrednost nepremičnine.

Stvarne služnosti (vezane na drugo nepremičnino) so največkrat zapisane kot  služnost poti ali vožnje. Če ima sosednja parcela vpisano služnost poti čez vaše dvorišče, mu tega ne boste mogli preprečiti z zapornico ali ograjo. Pogoste so tudi služnosti za polaganje in vzdrževanje komunalnih vodov (vodovod, elektrika).

Osebne služnosti (vezane na določeno osebo) pa se najpogosteje uporabljajo za  služnost stanovanja (dosmrtna pravica bivanja) ali užitek. Če kupite nepremičnino, v kateri ima nekdo vpisan dosmrtni užitek, ta oseba tam lahko živi do smrti, vi kot lastnik pa je ne morete izseliti. Takšne nepremičnine se praktično ne da prodati, razen če se nosilec pravice s podpisom pri notarju izrecno odpove.

4. Prepoved odtujitve in obremenitve

Prepoved odtujitve (prodaje, darovanja) in obremenitve (zastavitve s hipoteko) je izjemno močna pravna omejitev. Najpogosteje se v zemljiško knjigo vpiše med ožjimi družinskimi člani (npr. starši podarijo hišo otroku, a si z vpisom te pravice zagotovijo, da otrok hiše ne bo mogel prodati ali "zakreditirati" mimo njihove volje in vednosti).

Če želite kupiti nepremičnino s takšno plombo oziroma zaznambo, je to mogoče izključno ob izrecnem pisnem in notarsko overjenem soglasju osebe, v katere korist je ta prepoved vpisana. Brez tega soglasja se prodajna pogodba ne more izvesti, zemljiška knjiga pa vašega vpisa lastninske pravice ne bo dovolila. Če je upravičenec do te prepovedi morda že pokojni, je pred prodajo nujno izpeljati postopek izbrisa te pravice na podlagi mrliškega lista.

Kako zagotoviti, da bo vaš nakup varen?

Zemljiška knjiga je javna in brezplačno dostopna preko portala e-Sodstvo. Kljub temu pa branje njenih izpiskov zahteva specifično pravno znanje, saj so lahko pretekle zaznambe, stare hipoteke in kompleksni postopki laičnemu očesu hitro nerazumljivi.

Tri zlata pravila varnega nakupa:

• Stanje v zemljiški knjigi preverite na dan podpisa

Zemljiškoknjižni izpisek ne sme biti star nekaj tednov ali mesecev. Stanje se preverja neposredno pred podpisom pogodbe in plačilom are, da se izognemo morebitnim naknadnim vpisom.

• Uporabljajte notarske depozite

Če pri nepremičnini obstajajo pravne nejasnosti (čakajoč izbris hipoteke, plombe), uporabite fiduciarni račun notarja. Vaš denar bo na varnem, dokler prodajalec ne uredi čistega zemljiškoknjižnega stanja.

• Sodelujte s strokovnjaki

Nakup nepremičnine ni trenutek, ko bi varčevali pri pravni pomoči. Licenciran nepremičninski posrednik, izkušen pravnik ali notar bodo znali pravilno razložiti vsak zapis v zemljiški knjigi in pravočasno predvideti rešitve, s katerimi bo lastništvo prešlo na vas - varno in brez skritih "min".

Naslovno sliko je zgeneriral AI model.