Ko gre za nakup nepremičnine na Hrvaškem, je pomembno razumeti, da se ta trg lahko zelo razlikuje od našega v Sloveniji. Kot nepremičninska agencija, ki deluje tudi na Hrvaškem, se pogosto srečujemo s številnimi izzivi, hkrati pa poznamo vse pasti in posebnosti hrvaškega nepremičninskega trga. Na žalost se veliko ljudi obrne na nas, ko je že prepozno, ko so nepremičnino že kupili in kasneje ugotovili, da so življenjske prihranke porabili na »slabi nepremičnini« oziroma še slabše na črni gradnji. Naj vam »nizke cene« in visoke temperature ne zameglijo uma pri nakupu nepremičnine. Kot vedno poudarjamo, je najboljša varovalka za kupca, izbira dobrega nepremičninskega agenta.

V tem članku bomo raziskali najpogostejše pasti pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem.

Slaba praksa nepremičninskih agentov:

Na Hrvaškem, tako kot povsod drugod, obstajajo nepremičninski agenti z različnimi stopnjami strokovnosti. Tuja stranka je v veliki nevarnosti, da bo postala žrtev nezanesljivih in neetičnih agentov. Slaba praksa lahko vodi do napačnih informacij o nepremičninah, precenjenih cen, skritih stroškov ali celo prevar. Da bi se izognili takšnim neprijetnim položajem, je bistvenega pomena, da se obrnete na izkušenega, zaupanja vrednega nepremičninskega agenta.

Primer: na žalost je na Hrvaškem večje število nepremičninskih agentov, ki uporabljajo neetične pristope in strankam posredujejo zavajajoče ali celo lažne informacije. Klasična primera sta prodaja stanovanja v pritličju, za katero trdijo, da je poslovni prostor (»konobica«), ki ga boste lahko spremenili v stanovanje (kar skoraj nikoli ne drži) in pa kmetijsko zemljišče, za katero trdijo, da ga bosta lahko v kratkem spremenili v zazidljivo (kar tudi ne drži v 99% primerih).

Nejasna lastniška pravica:

Eden od največjih izzivov pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem je povezan z lastništvom nepremičnin. Tujci se pogosto znajdejo v položaju, kjer nepremičnina ni pravno ustrezno urejena ali je lastništvo vprašljivo. Da bi se izognili tem pastem, je ključnega pomena, da vaš nepremičninski agent temeljito preveri lastniško pravico in zagotovi pravno veljavnost transakcije.

Primer: pri nakupu stanovanja vam prodajajo ½ nepremičnine, kar v naravi predstavlja stanovanje. V praksi to pomeni, da so iz enega stanovanja naredili dva, ne da bi zagotovili ustrezna dovoljenja. S tako nepremičnino imate lahko probleme pri uporabi in kasneje pri prodaji.

Skriti stroški:

Pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem so lahko stroški nakupa in lastništva višji, kot se zdi na prvi pogled. Tujci so včasih presenečeni nad dodatnimi dajatvami, davki in drugimi skritimi stroški, ki jih niso predvideli. Nepremičninski agent z dobrim poznavanjem trga mora stranko opozoriti na vse stroške in ji omogočiti realno predstavo o celotnih finančnih obveznostih.

Primer: na Hrvaškem kupec plača davek na promet nepremičnin (3%) in kupec plača vse stroške pri notarju ter pripravo pogodbe. Te stvari prodajalci radi izpustijo, ko prodajajo svojo nepremičnino.

Gradbeno, uporabno dovoljenje in legalizacija:

Naš nasvet je, da dobro preverite kompletno dokumentacijo pred nakupom nepremičnine. Gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, potrdilo o legalizaciji in pa etažni načrt v primeru nakupa stanovanja so obvezne sestavine, ki potrebujete pred nakupom nepremičnine na Hrvaškem.

Primer: prodajalec je pridobil gradbeno dovoljenje za izgradnjo 4 stanovanj. Odločil se je, da ignorira navodila in dodatno na podstrešju izdela še 3 stanovanja. Ne izdela dostopa do podstrešja in zato pridobi uporabno dovoljenje. Po pridobitvi uporabnega dovoljenja pa izdela dostop do podstrešja in vsa 3 stanovanja proda. Kljub temu da je kupec podstrešnega stanovanja kupil stanovanja v zgradbi, ki ima uporabno dovoljenje, je dejansko kupil črno gradnjo.

Nizka cena:

Po naših izkušnjah ekstremno nižja cena od te na tržišču skoraj vedno vodi v prevaro. Ali niso urejeni papirji, ali je zgradba zgrajena s slabo kakovostnimi materiali ali pa je prodajalec v finančnih težavah in potrebuje denar za dokončanje stavbe, kar se v veliko primerih konča tako, da kupec ostane brez stanovanja.

Pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem je ključno, da se izognete pastem, ki ogrožajo tujega kupca. Sodelovanje z zaupanja vrednim in izkušenim nepremičninskim agentom je najboljša zaščita pred morebitnimi težavami. Ne tvegajte svojih prihrankov za to, da bi prihranili pri nakupu nepremičnine. Hrvaški in slovenski trg sta skoraj kot dan in noč, zato ne pričakujte istih standardov in poslovne etike, kot ste jo vajeni s slovenskega tržišča.

Za več vprašanj glede nakupa ali prodaje nepremičnin nas lahko kontaktirate:

Nepremičninski agent Jaka Petek, jaka.petek@svet.si

Vodja projektov Goran Grbić, goran.grbic@svet.si